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该终结房市调控的大笑话了

 

别了,房市调控时代

 

广州限购还能撑几天?黄金周前后,关于广州放松限购的传言甚嚣尘上,许多楼盘已经摆出了吃头啖汤的架势。随即,官方使出了一个360度的大旋体动作。先是广州国土房管局出来辟谣,称限购政策未有调整。后是分管国土房管的广州常务副市长陈如桂说:“房地产管理方面广州有一套体系,已基本考虑成熟,但要向市政府报批以后才能公布。”

一线城市是限购政策的最后堡垒,广州松动有不可替代的风向标意义。此外,日前央行与银监会发文,放宽首套房认定标准,拥有1套住房并已还清贷款的家庭,再次贷款买房仍按首套房执行。国务院办公厅也发文,称要硬化预算约束,防范道德风险,地方政府对其举借的债务负有偿还责任,中央政府实行不救助原则。

这些信息释出清晰的政策信号:前两条是希望给家庭加杠杆,给房市的高存量解套;后一条是希望给地方去杠杆,把地方债的增量管住。合起来是试图控制系统性金融风险。慢慢淡出的限购限贷,更是预示了房市调控时代的黄昏与落幕。后人应该如何给这一段历史呢?

2003年以来,是有目共睹的中国房市黄金十年。这房价持续上涨,既有市场因素,也有非市场因素。市场因素包括但不限于:(1)中国快速城市化,每年增加一个百分点的城市化率;(2)居民收入剧增,人均GDP2002年的1135美元增为2012年的6100美元。

非市场因素包括但不限于:(1)货币超发,广义货币M22002年底的183246.94万亿增为2012年的1106524.98万亿;(2)统一招拍挂, 2004 8 31 是大限,此后地方政府垄断了本地的土地供应;(3)土地用途管制,建设用地指标分配偏重于城市的行政级别与户籍人口,这导致了口净流入的大城市尤其是一线城市因指标匮乏而房价暴涨;(418亿亩耕地红线,不过迅速第二次全国土地调查打脸,2009年全国耕地为20.30775亿亩,比基于一调逐年变更到2009年的数据足足多出了2.038亿亩。

2003-2013年是房市调控时代,十年九调、越调越涨是大家的观感。这段期间,出台的调控文件多如牛毛,什么“国X条”一个接一个,甚至到了20132月两届政府交替之际还出了个“新国五条”。这些调控的着眼点,大抵是通过增加购房者的交易费用以抑制房需求,短时间内是压住了,稍一放松就报复性反弹。扬汤止沸的招数,根本降不了房价。

可政府也没有说要降房价(一阶导数为负)啊,调控的目标是“促进房地产市场平稳发展”、“控制房价过快上涨的势头”,那是让房价涨幅小一些(二阶导数为负)。媒体表错情了吧。另一个证据是:2008年与今年一样,房价出现了回调与下挫,但政府马上出台了“四万亿”,央行也大放水。不扬汤了,改往火里浇油,房价又一次翱翔。

之后就是限购限贷的虎狼药了,着眼点仍是抑制需求。非市场、反市场的行政调控达到了极点。本来,随着从内地与农村向沿海与大城市的人口大迁徙,实质为身份制度的户籍制度在市场的冲击之下日益式微,但限购限贷一来,户籍制度被再度强化。这不仅不能解决问题,反而制造了更大的问题:侵犯交易权利,制造本客畛域,既不公平,也无效率。

一味指责政府也未必对,“利益集团”也未必有想象的那么强大,除了少数指望着从户口本刷存在感的本地人,没有人是户籍制度的受益者。政策说到底是观念的函数。当民粹思想盛行,政府想要逆民意做对事也难。民间控诉开发商抬高房价、投资投机推高房价,要求房市调控的呼声越来越高,政府不做点什么也扛不住压力,一旦选定了“抑制需求”的路径,下越来越猛的药也是路径依赖。

调控来如山倒,调控去如抽丝,但好歹这段历史正在被翻过。前头有两条路。一是继续玩凯恩斯主义的旁门左道,凯恩斯说了,“长远看,人总是要死的”,泡沫不是问题,泡沫破裂才是问题,一印解千愁。二是正确的道路,让市场在资源配置中起决定性作用,在房市与土地市场,拆除种种非市场、反市场的调控措施与不当管制,让供给自由,给市场松绑。

扬汤止沸,何如釜底抽薪?目前,美国、欧盟与日本都在大放水,中国国内要求放水的声音不绝于耳。如果不想承受结构改革的阵痛,那就只有印印印了。不过“四万亿”大放水扭曲资源配置殷鉴不远,至今中国经济仍在去产能、去库存;别人不把自己本币信用当一回事,也是人民币国际化的契机。

别了,房市调控时代。前路通向哪里,仍取决于哪一种观念胜出。一念天堂,一念地狱。中国,走稳了,可不要行差踏错。



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