别了，房市调控时代

广州限购还能撑几天？黄金周前后，关于广州放松限购的传言甚嚣尘上，许多楼盘已经摆出了吃头啖汤的架势。随即，官方使出了一个360度的大旋体动作。先是广州国土房管局出来辟谣，称限购政策未有调整。后是分管国土房管的广州常务副市长陈如桂说：“房地产管理方面广州有一套体系，已基本考虑成熟，但要向市政府报批以后才能公布。”

一线城市是限购政策的最后堡垒，广州松动有不可替代的风向标意义。此外，日前央行与银监会发文，放宽首套房认定标准，拥有1套住房并已还清贷款的家庭，再次贷款买房仍按首套房执行。国务院办公厅也发文，称要硬化预算约束，防范道德风险，地方政府对其举借的债务负有偿还责任，中央政府实行不救助原则。

这些信息释出清晰的政策信号：前两条是希望给家庭加杠杆，给房市的高存量解套；后一条是希望给地方去杠杆，把地方债的增量管住。合起来是试图控制系统性金融风险。慢慢淡出的限购限贷，更是预示了房市调控时代的黄昏与落幕。后人应该如何给这一段历史呢？

2003年以来，是有目共睹的中国房市黄金十年。这房价持续上涨，既有市场因素，也有非市场因素。市场因素包括但不限于：（1）中国快速城市化，每年增加一个百分点的城市化率；（2）居民收入剧增，人均GDP从2002年的1135美元增为2012年的6100美元。

非市场因素包括但不限于：（1）货币超发，广义货币M2从2002年底的183246.94万亿增为2012年的1106524.98万亿；（2）统一招拍挂，2004年8月31日是大限，此后地方政府垄断了本地的土地供应；（3）土地用途管制，建设用地指标分配偏重于城市的行政级别与户籍人口，这导致了口净流入的大城市尤其是一线城市因指标匮乏而房价暴涨；（4）18亿亩耕地红线，不过迅速第二次全国土地调查打脸，2009年全国耕地为20.30775亿亩，比基于一调逐年变更到2009年的数据足足多出了2.038亿亩。

2003-2013年是房市调控时代，十年九调、越调越涨是大家的观感。这段期间，出台的调控文件多如牛毛，什么“国X条”一个接一个，甚至到了2013年2月两届政府交替之际还出了个“新国五条”。这些调控的着眼点，大抵是通过增加购房者的交易费用以抑制房需求，短时间内是压住了，稍一放松就报复性反弹。扬汤止沸的招数，根本降不了房价。

可政府也没有说要降房价（一阶导数为负）啊，调控的目标是“促进房地产市场平稳发展”、“控制房价过快上涨的势头”，那是让房价涨幅小一些（二阶导数为负）。媒体表错情了吧。另一个证据是：2008年与今年一样，房价出现了回调与下挫，但政府马上出台了“四万亿”，央行也大放水。不扬汤了，改往火里浇油，房价又一次翱翔。

之后就是限购限贷的虎狼药了，着眼点仍是抑制需求。非市场、反市场的行政调控达到了极点。本来，随着从内地与农村向沿海与大城市的人口大迁徙，实质为身份制度的户籍制度在市场的冲击之下日益式微，但限购限贷一来，户籍制度被再度强化。这不仅不能解决问题，反而制造了更大的问题：侵犯交易权利，制造本客畛域，既不公平，也无效率。

一味指责政府也未必对，“利益集团”也未必有想象的那么强大，除了少数指望着从户口本刷存在感的本地人，没有人是户籍制度的受益者。政策说到底是观念的函数。当民粹思想盛行，政府想要逆民意做对事也难。民间控诉开发商抬高房价、投资投机推高房价，要求房市调控的呼声越来越高，政府不做点什么也扛不住压力，一旦选定了“抑制需求”的路径，下越来越猛的药也是路径依赖。

调控来如山倒，调控去如抽丝，但好歹这段历史正在被翻过。前头有两条路。一是继续玩凯恩斯主义的旁门左道，凯恩斯说了，“长远看，人总是要死的”，泡沫不是问题，泡沫破裂才是问题，一印解千愁。二是正确的道路，让市场在资源配置中起决定性作用，在房市与土地市场，拆除种种非市场、反市场的调控措施与不当管制，让供给自由，给市场松绑。

扬汤止沸，何如釜底抽薪？目前，美国、欧盟与日本都在大放水，中国国内要求放水的声音不绝于耳。如果不想承受结构改革的阵痛，那就只有印印印了。不过“四万亿”大放水扭曲资源配置殷鉴不远，至今中国经济仍在去产能、去库存；别人不把自己本币信用当一回事，也是人民币国际化的契机。

别了，房市调控时代。前路通向哪里，仍取决于哪一种观念胜出。一念天堂，一念地狱。中国，走稳了，可不要行差踏错。