如何弱化一线城市房价上涨的预期

这是一线城市房价上涨的信号吗？2014年1月10日，国土资源部长在国土资源工作会议上讲了三句话：（1）东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主；（2）今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应；（3）除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。引起极大关注的是第三句话，不过国土资源部有人出来澄清：对特大城市的供地政策，不是从现在就一刀切。

大家担心，即使东部地区尤其是沪广深等一线城市的土地供应是“今后逐步调减”，也会增强这些地方房价上涨的预期。正如中东某国动荡，市场预期这会扰乱未来的原油供应，现货油价就会上涨。在其他条件不变下，土地长期供应偏紧的预期一旦形成，很快会反映到房价上；而不会等到几年后实际减少或停止供应时市价才作调整。如何弱化一线城市房价上涨的预期？

最重要的当然是尊重城市化的规律，永远不要跟市场对着干。诚如日前中央城镇化工作会议所说，“遵循规律，因势利导，使城镇化成为一个顺势而为、水到渠成的发展过程”，（推进城镇化）“坚持使市场在资源配置中起决定性作用”。

在土地总量管制与用途管制一时破不了的情况下，东部地区与一线城市如何使市场在土地资源配置中起决定性作用？上头给的活路是盘活存量。具体怎么整？南海经验值得推广。在改革开放初期，全国各地出现了一股兴办乡镇企业的热潮，珠三角长三角更是开风气之先；乡镇企业占地，可申请集体建设用地。当时众多官员与学者均兴奋地以为中国找到了迥异于其他国家的独特工业化道路，找到了集体所有制新的实现形式。

佛山南海位于珠三角腹地。从1990年代初起，为满足企业用地需求，南海村组两级集体经济组织以兴办乡镇企业名义申请集体建设用地，办理土地使用权证，然后建厂房或将土地直接出租给企业。这在珠三角也不特别，东莞之所以能成为世界工厂，走的也是这一条路。

从全国看，由于产权不清晰与地理分布不合理等因素，乡镇企业于1990年代后期逐渐衰落，令集体建设用地大量闲置与低效使用。南海的集体建设用地本来即以出租为主，又地处珠三角，故而安然度过此劫。不过2008年金融危机爆发以来，南海区有部分工厂关闭、厂房闲置。总之，全国也好，南海也好，均有一个集体建设用地资源重新配置的问题。

在国土资源部与广东省的支持下，南海的对策是将确权后的集体建设用地纳入统一城乡土地市场。目前南海工业用地有一半以上、用于城市建设的土地有七八成为集体建设用地。可见，南海的工业化与城市化，有别于土地征收与国有化的模式，而主要是在集体建设用地上推进的。根据第二次土地调查，南海集体建设用地56.55万亩，占总建设用地（79.75万亩）的71%；其中宅基地超过17万亩，约占总建设用地22%。

是的，如果容许东部地区与一线城市像南海将农村集体土地（含宅基地）入市，建立本地统一的城乡土地市场，以这种方式盘活本地闲置与低效使用的存量集体建设土地。

另外，建设用地指标增减挂钩，被证明是一个行之有效的盘活存量的方法。这个政策完全可以搞全国一盘棋。建立一个全国统一的建设用地指标市场，内地将闲置与低效使用的存量集体建设用地（含宅基地）复垦为耕地，然后将腾挪出来的建设用地指标向全国叫卖，价高者得。东部地区与一线城市有更高的出价意愿与能力，农民与内地政府分享利益，何乐不为？更高的价格意味着土地资源得到了更优的配置，比内地政府折腾出鬼城好太多。

以上述两法盘活存量可大大弱化一线城市土地长期供应偏紧的预期。至于严控增量的问题，也不乏破解之道。

2013年12月30日，第二次土地调查数据公布：截止2009年12月31日，全国耕地13538.5万公顷，合20.30775亿亩，比原先估计的足足多出两亿亩。说明这些年来众多官员与学者担忧城市化即将突破18亿亩耕地红线的歇斯底里，是站不住脚的。盖城市意味着单位面积的居住人口与经济产出要比农村高太多，必然极大节约土地。可以推断，这多出的两亿亩必然有相当一部分是城市化节约出来。

见证奇迹吧。根据市场的逻辑，与直觉相反，敞开建设用地供应，不仅不会减少耕地数量，反而会增加耕地数量。我们不能看到上海郊区的耕地上建起了大厦就遽下结论说“耕地减少了”，上海的耕地是减少了，但全国的耕地一定是增加了。可以断言，以后不仅“18亿亩红线”不可能突破，即使加码为20亿亩红线也突破不了。

不过，由于中国的城市化仍偏向于权力主导而非市场驱动，严控增量、抑制某些地方的投资冲动也有道理。但要注意控制的方向，目前内地鬼城频现，说明这些地方的建设用地指标太宽松。至少那些人口净流出的城市就应该冻结指标发放。合理的做法是指标随人走，人力资源往哪里流动，指标就落到哪里。

是的，盘活存量有技巧，严控增量有方向，一线城市房价上涨的预期是完全可以弱化的。